Démembrement de propriété : transmettre un bien immobilier tout en gardant l’usage

Le démembrement de propriété est l’une des techniques les plus utilisées en gestion de patrimoine pour transmettre un bien immobilier tout en conservant, de son vivant, le confort de continuer à l’occuper ou à en percevoir les revenus. Son mécanisme, pourtant, reste souvent mal compris. Cet article en pose les bases.

Usufruit et nue-propriété : de quoi parle-t-on ?

La pleine propriété d’un bien se décompose juridiquement en deux droits :

• L’usufruit : le droit d’utiliser le bien (y habiter) ou d’en percevoir les revenus (le louer et en percevoir les loyers), sans pouvoir le vendre seul ;
• La nue-propriété : le droit de disposer du bien à terme (le vendre, le transmettre), mais sans pouvoir l’utiliser ni en percevoir les revenus tant que l’usufruit existe.

Au décès de l’usufruitier (ou à l’expiration d’un usufruit temporaire), la pleine propriété se reconstitue automatiquement sur la tête du nu-propriétaire, sans formalité de transmission supplémentaire et, en principe, sans nouveaux droits à acquitter à ce moment-là.

Pourquoi démembrer dans une logique de transmission

En pratique, un parent peut donner la nue-propriété de son bien immobilier à ses enfants tout en s’en réservant l’usufruit sa vie durant. Il continue ainsi à habiter le bien ou à en percevoir les loyers exactement comme avant, tandis que ses enfants deviennent d’ores et déjà propriétaires en germe du bien, qu’ils recevront en pleine propriété au décès du parent, sans nouvelle imposition à ce stade.

L’intérêt fiscal de l’opération tient à ce que seule la valeur de la nue-propriété (et non la pleine propriété) est prise en compte pour le calcul des droits au moment de la donation. Cette valeur dépend de l’âge de l’usufruitier au jour de la donation : plus l’usufruitier est jeune, plus la valeur de son usufruit est élevée, et donc plus la valeur de la nue-propriété transmise est faible.

Le démembrement, un outil à combiner avec d’autres

Le démembrement de propriété peut aussi s’appliquer à un contrat de capitalisation, à des parts de SCPI, ou être utilisé dans le cadre d’une clause bénéficiaire démembrée en assurance-vie (usufruit au conjoint survivant, nue-propriété aux enfants). C’est une technique transversale, qui se raisonne toujours en lien avec l’ensemble de la stratégie patrimoniale et familiale.

Les points de vigilance

Le démembrement suppose une bonne entente entre usufruitier et nu-propriétaire, en particulier si le bien doit être vendu avant l’extinction de l’usufruit (l’accord des deux parties est alors nécessaire, avec un partage du prix de vente selon des règles spécifiques). Il implique également d’anticiper l’entretien et les charges du bien, qui se répartissent différemment entre usufruitier et nu-propriétaire selon leur nature. Un accompagnement notarié est indispensable pour sécuriser l’opération dans la durée.

Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé. La fiscalité présentée est celle en vigueur à la date de publication et peut évoluer. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Investir comporte des risques, dont la perte totale du capital investi.