Expertise
Nue-propriété — investir sans les revenus, avec la décote
Acheter aujourd’hui à prix réduit, pour récupérer la pleine propriété demain, sans fiscalité entre les deux.
Le démembrement temporaire de propriété
Le démembrement de propriété sépare la pleine propriété d’un bien en deux droits distincts : l’usufruit (droit d’usage et de perception des revenus) et la nue-propriété (droit de disposer du bien à terme). Dans un investissement en nue-propriété, vous achetez uniquement la nue-propriété d’un bien — le plus souvent immobilier — dont l’usufruit est cédé temporairement à un bailleur institutionnel (généralement 15 à 20 ans), en contrepartie d’une décote sur le prix d’achat pouvant représenter 30 à 40 % de la valeur en pleine propriété.
Pendant toute la durée du démembrement, vous ne percevez aucun revenu locatif, mais vous n’avez également aucune charge de gestion, de travaux, ni de fiscalité sur des revenus que vous ne percevez pas — le bien est totalement géré et entretenu par l’usufruitier. Au terme, vous récupérez automatiquement la pleine propriété du bien, sans droits ni fiscalité, sur la seule base de l’écoulement du temps.
Notre approche — un outil de préparation patrimoniale à horizon défini
Nous positionnons la nue-propriété comme un outil de préparation patrimoniale à horizon connu — retraite, aide à la transmission, constitution d’un capital futur — plutôt que comme une solution de rendement immédiat. Nous vérifions la qualité de l’usufruitier (bailleur social, institutionnel), l’emplacement du bien (déterminant pour la valorisation à terme), et la cohérence de la durée de démembrement avec votre horizon patrimonial personnel.
Un allègement de l’IFI pendant la période. Le bien démembré n’entre généralement pas dans votre assiette IFI pendant la durée du démembrement (l’usufruitier institutionnel en est redevable, ou le bien peut être exonéré selon le cas), ce qui en fait un outil parfois recherché par les patrimoines assujettis à l’IFI.
Deux profils typiques
Cadre supérieur préparant sa retraite dans 15-20 ans
Acquisition d’un bien en nue-propriété avec un horizon de démembrement calé sur l’âge de départ à la retraite, pour récupérer un bien en pleine propriété (résidence ou revenus locatifs) au moment voulu.
Patrimoine assujetti à l’IFI cherchant à en réduire l’assiette
Réallocation d’une partie du patrimoine immobilier en pleine propriété vers de la nue-propriété, pour réduire l’assiette IFI pendant la durée du démembrement, sans perdre la valeur patrimoniale à terme.
Points de vigilance
- Aucun revenu perçu pendant toute la durée du démembrement — ce n’est pas un placement de rendement immédiat, mais de constitution de capital à terme.
- Le capital est immobilisé sur la durée du démembrement (15 à 20 ans généralement), avec un marché secondaire de revente de la nue-propriété plus étroit que celui de la pleine propriété.
- La valorisation finale du bien dépend de l’évolution du marché immobilier local sur la durée du démembrement — un aléa qui n’est pas garanti.
- Le traitement IFI dépend des modalités précises du montage (identité de l’usufruitier, nature du bien) — à vérifier au cas par cas avant toute souscription.
Questions fréquentes
Que se passe-t-il à la fin de la période de démembrement ?
Vous récupérez automatiquement la pleine propriété du bien, sans formalité, ni droits, ni fiscalité, sur la seule base de l’écoulement du temps prévu au contrat de démembrement. À titre d’exemple purement illustratif : un bien valorisé 300 000 € en pleine propriété, acquis en nue-propriété avec une décote de 35 % sur 15 ans, représenterait un investissement initial d’environ 195 000 € ; au terme, l’investisseur en récupère la pleine propriété sans droits ni fiscalité supplémentaires, quelle que soit la valeur du bien à cette date — ce scénario ne constitue ni une promesse de valorisation ni une garantie de résultat.
Peut-on revendre la nue-propriété avant le terme ?
Oui, une revente est possible sur le marché secondaire, à un prix qui intègre la durée résiduelle de démembrement — mais ce marché est moins liquide que celui de la pleine propriété.
Quels sont vos frais sur un investissement en nue-propriété ?
Nous percevons une commission du promoteur ou du bailleur institutionnel, intégralement communiquée avant toute souscription, sans coût additionnel direct pour vous.
Simulateur — Décote de la nue-propriété
La décote dépend de l'âge de l'usufruitier au moment du démembrement (barème fiscal de l'article 669 du CGI, usufruit viager).
Comparatif
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Le contenu de cette page a un caractère informatif et publicitaire, et ne constitue pas un conseil fiscal ou juridique personnalisé. L'immobilier présente un risque de perte en capital lié à l'évolution du marché. Toute décision doit être précédée d'un entretien avec un conseiller.